任意売却のご相談

任意売却は通常の販売方法で行われるため、所有者の経済事情が周囲に知れ渡りません。競売の場合は裁判所やインターネットで公告されるため、友人知人や近隣の住民に知られる可能性が高いです。

任意売却は市場価格で売却できるため、競売に比べて高く売却できる可能性が高いです。また、価格に納得したうえで売却が進められます。競売の場合、任意売却に比べて安価で売却される可能性が高く、売却価格が確定するまで不安が残ります。

売却に関して契約日や明け渡し日などの条件を買主に希望できます。そのため、仕事やお子様の学校などに影響を与えずに売却を進めることができます。

引越しに伴う費用の一部を売却代金の中から控除してもらえる可能性が高いため、金銭的負担が軽減されます。

競売に比べて早く引越しをしなければならないことがデメリットです。平均して3ヶ月から6ヶ月ほど早く引越さなければならない場合があります。

金融機関が任意売却に同意し、抵当権を解除することが重要です。金融機関が非協力的だと、任意売却は困難になります。

任意売却の経験が豊富で、手続きに精通している不動産業者のサポートが必要です。不動産業者の経験不足は失敗の原因となります。

債務者が販売に協力的であることも重要です。非協力的な態度は、購入希望者との契約締結を妨げ、競売に至る可能性を高めます。

金融機関が抵当権の解除に同意しない場合、任意売却は実現しません。

任意売却の経験が不足している不動産業者は、適切な対応ができず、売却が進まない可能性があります。

債務者が販売に協力しない場合、購入希望者が現れても契約締結に至らず、競売に進む可能性があります。

債務者の意思による売却：

債務者の意思で売却を進めるため、明け渡し時期などを自分で決められます。

市場価格での売却：

市場価格に近い金額で売却できるため、競売に比べて高値で売却できる可能性が高いです。

返済条件の柔軟性：

売却後の返済方法や返済額についても希望が通りやすいです。

裁判所による強制売却：

債権者が裁判所に申し立て、裁判所が職権で強制的に売却します。債務者の意思は関係ありません。

低価格での売却:

室内の内覧ができず、不透明な要素が多いため、通常は任意売却よりも安価で売却されます。

費用の増加：

競売費用や遅延損害金が上乗せされ、借入金が膨らみます。

任意売却後も、借入金が全額返済できずに「残債務」が残る可能性が高いです。特に、購入時の自己資金や返済期間が約25年以内の方は、残債務が残る可能性が高いです。任意売却後には債権者と話し合い、毎月の返済額を決定しますが、通常は月額1万円～5万円程度となります。
例えば、残債務が500万円で月額1万円の返済では、返済期間が500カ月、つまり40年以上に及び、一生払い続けることになります。これでは債権者・債務者双方にとってメリットが少ないため、そのような場合には「自己破産」の申し立てを検討するべきです。

自己破産の申し立てによって債務が免責されれば、借入がなくなり、金銭的にも精神的にも余裕が生まれ、生活が豊かになります。一般に誤解されがちですが、自己破産をしても給料を差し押さえられたり、勤務先に知られることはありません。生活の変化はほとんどなく、安心して手続きが進められます。

自己破産を申し立てると裁判所で審査が行われます。ギャンブルや浪費による借入れについては免責が認められないことがあります。また、裁判所の判決による損害賠償金や税金などの公債権も自己破産では免責されません。やむを得ない事情で自己破産が認められた場合は、これらの特定の債務を除き、その他の債務はすべて帳消しとなります。
自己破産後7年経過すれば再び自己破産が可能ですが、審査が厳しくなり免責が下りない可能性があります。基本的に自己破産後5年間は新たな借入ができなくなります。

抵当権とは、金融機関が貸し付ける際に、借主が提供する不動産を担保として確保する権利です。抵当権には「抵当権」と「根抵当権」があります。抵当権は特定の借入金額に対する担保権であり、根抵当権はその範囲内で返済と借入を繰り返せる権利です。返済を怠ると、金融機関は担保権を実行し、競売を申し立てて債権を回収します。

任意売却で残った「残債務」は、無担保債権として扱われます。債権者と返済額を取り決める際には、債務者の経済事情を説明し、比較的債務者の希望額が了承されることが多いです。
また、住宅金融支援機構などの公的金融機関以外の債権者は、残債務を債権回収会社へ転売することがあります。転売価格は残債務額の50分の1から200分の1と言われており、債権譲渡された債権回収会社と交渉することで、少ない金額で返済が完了する場合があります。
任意売却や自己破産などの債務整理は、状況に応じて最適な方法を選び、早めに専門家に相談することが重要です。

内覧への非協力:

買主が物件を見に来る際に非協力的である場合、購入意欲が削がれます。

室内が汚れていると、買主に好印象を与えられず、契約に至りません。

査定の不一致:

債権者が物件を高く査定しすぎる場合、実際の市場価格より10～30％も高くなり、売れ残ります。仲介業者は現地を細かく調査しますが、債権者は近隣の事例を基に机上で査定するため、このようなズレが生じます。

任意売却の経験不足

不動産会社が任意売却に対する知識や経験が不足していると、適切な売却活動や債権者との交渉ができず、売却に至らないことがあります。

債務額全額と仲介手数料を上乗せした金額で販売しているため、市場価格より割高になり、売れ残ります。

担当する債権回収会社によっては、買主は一般エンドユーザーに限られることがあります。

引越し費用の控除:

引越し費用は上限30万円以内で認められることが多いですが、特定の条件（フラット35の借り入れや早期滞納など）の場合は、引越し費用が控除されないことがあります。

基本的に、住宅金融支援機構を除く金融機関では、6カ月間の滞納や自己破産などの任意整理によって期限の利益を喪失することで任意売却が開始できます。ただし、任意売却を一切認めず競売での回収しか受け付けない金融機関も一部存在するため、事前に金融機関に問い合わせることが重要です。
販売活動を開始して3～6カ月経過しても売却に至らない場合、債権者は並行して競売を申し立てます。競売中でも開札日前日まで任意売却は可能ですが、実際には開札日の約一カ月前までに買主が決まっていないと、住宅ローンの申し込みや審査、抵当権抹消のための書類準備が間に合いません。
特に、抵当権者が複数いる場合、後順位債権者が非協力的であると、時間が迫っていても手続きを進めるのが難しくなります。抵当権者が1社だけの場合は、協力してもらえる可能性が高いです。

1物件を複数人で購入する場合の債務者。
例えば、ご主人と奥様が収入を合算してマイホームを購入し、所有権を分け合う場合。
債務者としてローン全額に対して保証し、返済義務が発生します。
住宅ローン控除の適用を受けられます。

債務者個人に対して保証します。
債務者が返済を滞納しない限り、返済義務は生じません。
住宅ローン控除の適用は受けられません。
債務者が滞納した場合、債権者からの要請で返済義務が生じます。

期限の利益を失うと、金融機関は債務者や連帯保証人に一括返済を要求し、同時に任意売却の手続きを奨励します。

保証会社が保証している場合、保証会社が残債務を金融機関に返済し、債権は保証会社に移転します。これを「求償債権の取得」と言い、その後は保証会社に返済することになります。

債務者が任意売却の意思を示すと、競売申し立ては停止され、不動産業者と協力して任意売却を進めます。

不動産業者と債権者はそれぞれ独自に価格査定を行い、販売価格を決定し、買主を募ります。

買主が決定した後、売却後の残債務の返済方法について債権者と話し合います。返済額は生活に影響を及ぼさない程度となることが多く、月額1万円～5万円が一般的です。

月額の返済が全く不可能な場合は、自己破産の申し立てを行い、免責を受ける解決方法もあります。

新たにローンを組むことで返済期間が延長され、月額の返済額が低くなるため、返済の負担が軽減されます。

高齢の親が同居している場合、引越しによる身体的負担を避けることができます。

親のためにローンを組むと、そのローンが完済するまで、自らが所有する目的で新たにマイホームを購入することができません。

一般の金融機関は親族間売買に対する融資を認めないため、専門の金融機関で一旦購入し、その後に借り換えを行う必要があります。

敷金：1～2か月分

前家賃：1か月分

仲介手数料：1か月分

保証料：1か月分

合計：家賃の4～5か月分

例：月額6万円の部屋を借りる場合、24万円～30万円が必要

夫婦と子供2人の4名家族の場合、約15万円～20万円が必要

一般の金融機関では融資を受けられないため、親族間売買を専門とする金融機関を利用します。
一旦購入した後、適切なタイミングで借り換えを行うスキームが一般的です。

親子間でも通常の不動産売買契約と同様に契約書を作成し、双方の権利と義務を明確にします。

不動産の名義を子供に変更し、法務局で登記を行います。

親族間売買では、適正な時価で取引を行わないと贈与税が課されるリスクがあります。適正な時価で取引を行うことが重要です。

親族間の不動産取引は税務署のチェックが入ることが多いため、適正な手続きを踏む必要があります。